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Actualidad

22/06/2019

Se reactiva el mercado inmobiliario rural

Para Javier Christensen de la C√°mara de Inmobiliarias Rurales hay m√°s operaciones sin embargo, los campos est√°n en un piso de precios y hay pocos compradores.
Desde la CAIR alertan que hace unas 7 campa√Īas que vienen con actividad recesiva. Este semestre parece despegar t√≠midamente.

‚ÄúHoy nos complica m√°s la incertidumbre pol√≠tica que la econom√≠a‚ÄĚ, dijo al referirse a los negocios inmobiliarios rurales que se cierran en estos d√≠as Javier Christensen, que es el presidente de la C√°mara de Inmobiliarias Rurales (CAIR). Pareciera que despu√©s de la dr√°stica ca√≠da de operaciones registradas el a√Īo anterior, en estos primeros meses de 2019 comienza un t√≠mido despegue.

‚ÄúEl mercado comenz√≥ a recuperarse a fines de febrero comienzos de marzo, lentamente y nos fue llevando a una pendiente positiva con la que pudimos cerrar mayo con un 39% sobre 100 de actividad. Esto es el vaso m√°s vac√≠o que lleno, pero ven√≠amos de abril de 2018 con 46 a 47 puntos, y en enero de 2019, 20%‚ÄĚ, analiz√≥ Christensen.

Vale considerar que los n√ļmeros de los que hablan corresponden a un √≠ndice que elabora la CAIR en la que se conjugan distintos factores. ‚ÄúSe mide con un mont√≥n de variables cuantificadas como campos en ventas, consultas entre socios, avisos, publicaciones en el interior, llamadas telef√≥nicas a los avisos, entre otros, que se conjugan en un √≠ndice mensual‚ÄĚ. Para Christensen, lo que interesante es escencialmente, la perspectiva.

‚ÄúAhora estamos parados en la pendiente de la curva levemente hacia adelante. Y a diferencia del a√Īo anterior, se realizaron algunos negocios medianos a grande (por encima de 7 a 8 millones de d√≥lares). Sin embargo, en l√≠nea general las operaciones son de negocios peque√Īos, con¬†montos finales de inversi√≥n¬†de 1 a 2 millones de d√≥lares, b√°sicamente, y generadas por gente del sector que ha comprado lotes vecinos, o campos que ven√≠a trabajando y que logr√≥ acceder por la buena cosecha y no encuentran mucha competencia en la pr√°ctica de la compraventa.¬†En general, cuando el mercado est√° para arriba cuesta cerrar¬†negocio. Hoy pueden elegir con mayor tranquilidad‚ÄĚ, explic√≥ el presidente de la C√°mara.

Respecto de los valores de los campos se fueron ajustando a la baja. Desde el m√°ximo que se registrara en los a√Īos 2011- 2012 hasta 2016 hubo, en la C√°mara alertan que se registr√≥ una ca√≠da de entre el 10 y el 15%; al igual que desde el a√Īo anterior hasta¬†ahora se depreciaron otro 10 o 15%. ‚ÄúCreemos que estamos en un nivel que dir√≠a puede ser un piso de precios‚ÄĚ, dice Christensen, quien se ilusiona con alguna posible mejora luego del repunte de actividad. ‚ÄúTal vez podr√≠a mejorar, pero claramente no a los precios pasados, sino al menos que dejen de caer‚ÄĚ.

Para ubicar en contexto de lo que se est√° hablando, el presidente de la CAIR hizo un repaso de los precios anteriores y actuales. ‚ÄúEn zona N√ļcleo, campos que cotizaban a 17 a 18 mil d√≥lares la hect√°rea bajaron a 13 a 14 mil d√≥lares. En zonas m√°s alejadas, aunque de campos agr√≠colas buenos, pasaron de u$s10 mil u 11 mil la hect√°rea, a u$s 7 u 8 mil. Respecto¬†de los campos ganaderos que hab√≠an llegado a valores muy altos de 3500 a 4000 d√≥lares por hect√°rea, ahora est√°n en 2 mil a 2.500 d√≥lares en la Cuenca del Salado, y eso que la producci√≥n de carne atraviesa un buen momento; sin embargo al ingresar a esa actividad el campo es s√≥lo una inversi√≥n fuerte, pero despu√©s hay que desembolsar otra parte sustancial porque hay que llenarlo de animales‚ÄĚ, reconoci√≥n Christensen.

De acuerdo a datos de la CAIR el √ļltimo gran pico de¬†actividad en lo que a compra venta de campos se refiere, se registr√≥ antes del cepo cambiario entre 2010 y 2011. En esa etapa Christensen reconoce que comprar un campo era un negocio inmobiliario y tambi√©n productivo. ‚ÄúLos campos aumentaban de valor casi en forma permanente y entraba gente a la actividad que no era del sector. Sin embargo, a partir del cepo cambiario y luego con Ley de Tierras se¬†fueron frenaron las inversiones extranjeras, y comenz√≠ la ca√≠da de la actividad, por eso hace entre 7 y 8 a√Īos que venimos con actividad baja. Parec√≠a que comenz√°bamos a recuperarnos en 2018, y de hecho se registraron buenos indicares hasta abril, pero luego con la devaluaci√≥n volvi√≥ a caer‚ÄĚ,¬†se lament√≥.

Y el gran desaf√≠o es que ingresen al negocio los inversores extra campo, los que no pertenecen a la actividad sino que se suman justamente cuando la actividad da signos positivos. Sin embargo todav√≠a es claro que ese inversor se resiste a sumarse. ‚ÄúLos fondos o los inversores extra campo todav√≠a no ven un negocio inomobiliario¬†en el cual poner el dinero en la medida en que pueden invertir a tasas financieras tan espectaculares. pero entendemos que eso tiene que cambiar tambi√©n‚ÄĚ. La esperanza se mantiene.

¬ŅFINANCIAMIENTO?¬†Llama la atenci√≥n pero los que participan de la actividad critican la ausencia de l√≠neas de cr√©dito para comprar campos. Claro que si un productor quiere crecer en hect√°reas y presenta su carpeta en orden, es muy posible que acceda a un pr√©stamo (hoy a tasas imposibles). Sin embargo, para Javier
Christensen, sorprende que tradicionalmente en la Argentina no ha existido casi financiamiento para comprar tierras. “Uno puede
comprar hasta un par de zapatillas a cr√©dito, pero no se puede comprar as√≠ un campo‚ÄĚ, explic√≥. Y agreg√≥ que actualmente ‚Äúla renta agropecuaria no es tan alta como para pagar la tasa actual. Adem√°s, las garant√≠as reales para el que viene fuera del sector son distintas. Los bancos ven con cierto resquemor ofrecer cr√©ditos para comprar¬†campos. Es complicado el tema de la ejecuci√≥n. Y los bancos oficiales¬†ya se comieron malos negocios. No son muchos, pero el Banco de la¬†Provincia de Buenos Aires tiene l√≠neas para financiar a los que vienen del sector‚ÄĚ, indic√≥ el presidente de la CAIR.

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